都市開発において当然ですが「建築のあり方」は特に大切です。
ですから設計コンセプトの手がかりとなる「企画・構想（開発）コンセプト」を明確に示す必要があるのですが、逆の流れになっているのが現状ではないでしょうか。
開発プロジェクトは「取り敢えずボリュームスタディしてみる」と称して主要用途を容積率一杯に作った計画からスタートします。何度か、このボリュームスタディを目にしている内に、プロジェクトチーム内では、その形状が規定事実になってしまいます。
何もわからない内にプロジェクトが進み、他の計画の方針と整合しなくなって修正しようとしても、工程やコストの問題で手遅れと言われ、事後承認的に前進していくことが多いのではないでしょうか？図面を見ただけではイメージできず、工事で鉄骨が立ち上がってから初めて状況がわかることも多々あります。
これらは全くの無駄・損失といえます。
都市開発において、建築計画は高・中・低の三層構造化すべきと考えます。①高層部の計画は都市におけるシルエットとして、どのようなスカイラインを形成するのか？鳥瞰的な視点で考える領域です。ペントハウスで特徴づけたり、頭頂部のライトアップも有効です。②中層部の計画は、オフィスや住宅、ホテルなどの主用途が効率的に配置される部分です。極論を言えば①高層部②中層部は建築設計主導で問題ないと思います。
しかし街につながる③低層部の計画は、事業者主導で慎重に検討すべき領域です。
従来は総合設計制度の活用に伴う公開空地を「なんとなく」確保してきましたが、企画・構想コンセプトで提示すべきなのは、この部分のあり方なのです。
これまでの都市開発では、オフィスや住宅、ホテルは天井高や建築・設備スペックで競われてきました。
しかしオンライン1st時代になり、わざわざ出社する価値のある会社や来街価値のある施設は、「郊外部にはなく、都心ならでは」のリアルな刺激・体験を、どのように提供できるかが、大きな価値・評価になりつつあります。
どのような人たちがどのような活動・交流をして楽しみ・進化しているのか？
またどのようなクリエイティビティやイノベーションが生まれる空気感があるのか？
街は活動舞台であり、経営資源として重要視される時代には、低層部の「街ぎわプレイス」が非常に重要になるのです。
企画・開発コンセプトは単なるお題目ではなく、街ぎわプレイスの設計与件としての役割を果たすべきだと考えます。